【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】CBRE世邦魏理仕臺(tái)灣，2024年9月30日舉辦2024年第3季媒體記者會(huì)，會(huì)中分享全臺(tái)大型不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)、臺(tái)北商辦租賃市場(chǎng)的最新數(shù)據(jù)及觀察。
 
據(jù)世邦魏理仕研究部統(tǒng)計(jì)，截至9月29日為止，2024年前3季全臺(tái)大型土地及商用不動(dòng)產(chǎn)投資額總計(jì)新臺(tái)幣3,157億元，較2023年同期增長(zhǎng)75％。在市場(chǎng)情緒熱絡(luò)的景象下，第3季成交總額大幅年增167％至新臺(tái)幣1,566億元，單季即貢獻(xiàn)2024年迄今近5成的成交量，足見(jiàn)大型不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)未受到3月央行宣布升息的影響。
 
建商獵地意願(yuàn)高昂  企業(yè)購(gòu)置工業(yè)型資產(chǎn)動(dòng)作積極
 
2024年第3季全臺(tái)土地買(mǎi)賣(mài)金額達(dá)新臺(tái)幣1,044億元，較2023年同期大增152％，創(chuàng)下有紀(jì)錄以來(lái)首次出現(xiàn)單季成交量逾千億元。分析土地市場(chǎng)升溫原因，主要係受到2024年房市價(jià)量齊揚(yáng)的鼓舞，許多中大型建商紛紛加大購(gòu)地力道，第3季建商合計(jì)投資額達(dá)新臺(tái)幣732億，較2023年同期劇增255％。觀察建商購(gòu)地?zé)釁^(qū)，臺(tái)中、高雄、臺(tái)北名列購(gòu)地額前三高縣市，主要鎖定標(biāo)的包含位在都市內(nèi)精華地段且具重建潛力的土地及其地上物，以及重劃區(qū)內(nèi)大面積素地。另一方面，2024年3月底保險(xiǎn)業(yè)最低收益率門(mén)檻已達(dá)2.97％，致使業(yè)者難以尋得商用不動(dòng)產(chǎn)投資標(biāo)的，少部分保險(xiǎn)公司因而轉(zhuǎn)為專(zhuān)注於土地開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，如近期臺(tái)灣人壽即以新臺(tái)幣逾137億元取得桃園航空城產(chǎn)專(zhuān)區(qū)土地，未來(lái)將採(cǎi)分期開(kāi)發(fā)，且估計(jì)投報(bào)率可達(dá)4.5％以上。
 
商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)上，第3季成交金額為新臺(tái)幣522億元，較2023年同期大升205％，主要可歸功於自用型企業(yè)大手筆購(gòu)置工業(yè)地產(chǎn)。隨著臺(tái)灣出口表現(xiàn)回暖，包含臺(tái)積電、美光等多家製造業(yè)者於近幾月內(nèi)購(gòu)入大坪數(shù)廠房以加快擴(kuò)產(chǎn)步伐，帶動(dòng)第3季廠房投資額攀升至新臺(tái)幣362億元，為2023年同期交易額的6.5倍，更改寫(xiě)史上單季新高紀(jì)錄。另一方面，科技公司追求工作場(chǎng)所升級(jí)之趨勢(shì)持續(xù)延燒，促使新完工或預(yù)售中廠辦大樓買(mǎi)氣熱絡(luò)，第3季廠辦交易金額為新臺(tái)幣122億元，年增78％，相關(guān)交易如達(dá)發(fā)科技以近新臺(tái)幣21億購(gòu)入臺(tái)元科技園區(qū)第10期逾5千坪辦公面積。
 
世邦魏理仕總經(jīng)理林敬超表示：「儘管9月央行宣布升準(zhǔn)並祭出第7波信用管制，加上當(dāng)前銀行業(yè)者針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)放貸的態(tài)度明顯趨嚴(yán)，但央行會(huì)議後至今仍陸續(xù)有建商公告取得精華區(qū)土地，可預(yù)見(jiàn)短期內(nèi)建商已洽談中的土地仍將朝成交邁進(jìn)，第4季全臺(tái)土地交易量將維持穩(wěn)定。商用不動(dòng)產(chǎn)方面，第3季高達(dá)93％交易量源於企業(yè)自用購(gòu)置，預(yù)料中短期內(nèi)市場(chǎng)交易活動(dòng)將以剛性需求占大宗；此外，在商辦產(chǎn)品供給不足且潛在買(mǎi)方申貸條件可能變差的情況下，未來(lái)數(shù)季內(nèi)商用不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)將呈現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)獨(dú)強(qiáng)的局面?！?br />  
新完工大樓陸續(xù)去化  支持平均租金穩(wěn)步上升
 
2023年以來(lái)，臺(tái)北市中心商辦市場(chǎng)共迎來(lái)6棟新完工大樓、合計(jì)近5.4萬(wàn)坪的可租賃面積，使得平均空置率較2022年底上升2.9個(gè)百分點(diǎn)，於2024年第3季達(dá)到6.4％，為近5年半來(lái)次高。所幸2023年下半年起，企業(yè)租戶(hù)對(duì)於辦公環(huán)境升級(jí)的需求持續(xù)升高，帶動(dòng)整體商辦市場(chǎng)淨(jìng)去化量趨於穩(wěn)定。據(jù)世邦魏理仕觀察，2024年第3季去化單位多集中在近2年完工的全新辦公大樓，雖然季內(nèi)整體淨(jìng)去化量受到大型租戶(hù)搬遷活動(dòng)影響而僅有2,259坪，但數(shù)棟新完工大樓將於未來(lái)數(shù)月內(nèi)陸續(xù)見(jiàn)到租戶(hù)正式進(jìn)駐，統(tǒng)計(jì)未來(lái)半年內(nèi)有數(shù)千坪空置單位將獲得去化，整體市場(chǎng)空置率可望小幅下降。
 
租金走勢(shì)方面，本季A辦及B辦平均租金分別較前季成長(zhǎng)0.3％、0.8％至新臺(tái)幣3,065元/坪、新臺(tái)幣1,910元/坪。儘管第3季淨(jìng)去化量水準(zhǔn)並不強(qiáng)勁，但在辦公室升級(jí)趨勢(shì)的支撐下，部分A辦大樓租金持續(xù)走升，多棟新完工大樓已出租單位的租金亦創(chuàng)下區(qū)域新高，使得整體市場(chǎng)平均租金保持溫和上升走勢(shì)。
 
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出：「檢視近期新完工大樓的成交租金水準(zhǔn)，可發(fā)現(xiàn)普遍已超過(guò)新臺(tái)幣3,200元/坪，雖然部分大樓租金遠(yuǎn)高於區(qū)域行情，仍舊吸引一些企業(yè)積極承租，其中不少是屬於在同商圈內(nèi)尋覓新辦公地點(diǎn)已久的租戶(hù)。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2024年內(nèi)搬遷活動(dòng)中，高達(dá)74％的需求來(lái)自於企業(yè)租戶(hù)追求辦公室升級(jí)；在未來(lái)一年新供給維持在可控範(fàn)圍的情況下，辦公室升級(jí)趨勢(shì)將有助提升整體市場(chǎng)去化水準(zhǔn)，短期內(nèi)臺(tái)北市中心商辦大樓房東仍保有談判優(yōu)勢(shì)。」